La Ciudad de México ha construido un marco para regular el alquiler de viviendas en plataformas como Airbnb . La respuesta de las autoridades y legisladores ha sido a partir del encarecimiento de la vivienda en la capital mexicana, así como casos donde vecinos son expulsados de departamentos o casas en los que han vivido por años porque ofrecer los espacios en las plataformas deja más dinero que una renta tradicional. Especialistas consideran que si bien es un buen inicio, la actual regulación en la Ciudad de México es más laxa que la aplicada en otras ciudades del mundo y se requiere de un marco que vaya más allá de Airbnb para atender la escasez de vivienda accesible en la capital.
Las nuevas restricciones en CDMX En octubre se aprobaron nuevos límites para el alquiler en plataformas en la ciudad, propuestas por Martí Batres antes de terminar su periodo como jefe de Gobierno. Una de ellas es el límite de 50% de noches de ocupación al año por cada inmueble, lo que equivale a 182 noches. Airbnb reaccionó en rechazo, al afirmar que afectará “a miles de familias y anfitriones que habitan en la capital del país”. “A través de esta actividad, muchos encuentran una medio para generar ingresos que al día de hoy fortalecen su economía familiar y la de su comunidad”, indicó la plataforma a través de un comunicado. Esta medida no tendrá un impacto relevante sobre Airbnb en la Ciudad de México debido a que actualmente el promedio de ocupación en la capital es del 57.5% de noches por año según datos de AirDNA, señala Rosalba Loyde, maestra en Desarrollo Urbano por la Pontificia Universidad Católica de Chile y profesora en la UNAM. “Es un poco más de 180 días, entonces es lo que ya está vigente hoy por hoy en Airbnb. Técnicamente no está cambiando mucho del mercado que tiene actualmente la plataforma en la Ciudad de México”, dice en entrevista con Expansión Política . En contraste, en París, Francia, el máximo de noches que se puede alquilar son 120 y debe tratarse de la residencia principal del anfitrión. “Lo que provocaría medidas más estrictas es que efectivamente la gente diga que no es rentable tenerlo en Airbnb y decidir ofrecerlo en el sistema de renta tradicional. Esta medida por sí sola (en CDMX) no cambia mucho”, afirma la experta. Los anfitriones deberán registrarse en el Padrón de Anfitriones a través de su perfil de Llave CDMX, teniendo que renovar el registro de cada inmueble una vez al año. Deberán contar con las medidas de protección civil necesarias en el inmueble, como un extintor en un lugar visible y accesible, un botiquín de primeros auxilios, detector de humo / monóxido de carbono y mostrar los teléfonos de emergencia a los que se puede llamar en la Ciudad de México. Tienen la obligación de mostrar el registro en el padrón de cada inmueble, así como dar aviso a los vecinos del uso turístico que tendrá la vivienda.
La segunda restricción nueva es la prohibición de ofrecer vivienda social, así como departamentos o casas de la Reconstrucción del sismo del 19 de septiembre de 2017. Para Loyde esta medida sí es relevante, pues la vivienda social y de la Reconstrucción fue edificada a partir de recursos públicos, es decir con los impuestos de las y los ciudadanos. “Hay viviendas que se construyeron con la Norma 26 que hoy están en el mercado tradicional y porque están bien localizadas se están rentando para extranjeros o directamente en Airbnb. Es una medida no solo buena, también obvia: esa vivienda tiene que estar protegida porque si no deja de ser vivienda social”, explica González Loyde.
¿Cuáles son las obligaciones de anfitriones y plataformas? Desde abril entraron en vigor varias medidas como parte de la Ley de Turismo capitalina para dar un marco a los alojamientos ofrecidos a través de plataformas digitales. Obligaciones para anfitriones Cada anfitrión podrá inscribir hasta tres inmuebles en el padrón directamente, sin embargo a partir del cuarto inmueble se deberá registrar en el Sistema Electrónico de Avisos y Permisos de Establecimientos Mercantiles. Desde el cuarto inmueble, la Secretaría de Turismo podrá negar el registro por carecer del aviso de funcionamiento o cuando no se cuente con el uso de suelo necesario. El registro de un inmueble podrá ser revocado cuando se permita la comisión de delitos o se altere el orden público. Las plataformas deberán darse de alta en el Padrón de Plataformas Tecnológicas y su registro será vigente por dos años. Tienen la obligación de pedir a los anfitriones la constancia y folio de registro en el Padrón de Anfitriones para cada inmueble que se ofrezca en la plataforma; esta información la deberán ofrecer en cada anuncio. Las plataformas tienen que informar cada seis meses sobre las noches ocupadas en cada inmueble. Desde 2017, plataformas como Airbnb deben pagar entre 3% y 5% de cada alquiler por impuesto de hospedaje en la Ciudad de México. El registro de los anfitriones o de las plataformas podrá ser cancelado cuando se detecte información falsa. Tanto plataformas como anfitriones deberán cumplir con las responsabilidades fiscales establecidas en la Ciudad de México. Las plataformas serán obligadas solidarias de las responsabilidades de los anfitriones.Requisitos para las plataformas Anfitriones y plataformas
Un avance insuficiente: especialistas Para Rosalba Loyde, la falta de información sobre quiénes son los propietarios que ofrecen viviendas en Airbnb es el primer problema sobre el registro en el Padrón de Anfitriones, pues las aplicaciones no piden obligatoriamente comprobar ser propietario, por lo que ha surgido el mercado de los administradores. “No puedes topar igual las ganancias de una inmobiliaria con 150 inmuebles en la Condesa a una persona que paga su hipoteca con los ingresos de Airbnb, son perfiles distintos que requieren regulaciones diferenciadas en impuestos y requisitos. Si no solo aquellos que puedan costear esos requisitos lo puedan hacer y desgraciadamente quienes pueden son las grandes empresas”, explica la profesora de la UNAM. Apunta incluso que la regulación debe partir de contar con información sobre la vivienda en renta en la Ciudad de México, en donde apenas en agosto fue cuando se estableció la obligación de inscribir en un padrón los contratos de renta en la Ley de Vivienda. “Ciudades como Barcelona y Nueva York tienen bases de datos y sistemas de control de suelo y de los inmuebles mucho más detallada de lo pobre que tenemos en la Ciudad de México. Eso les ha permitido tener sistemas más eficientes”, detalla Loyde. Armando Rosales, presidente de la Asociación Mexicana de Urbanistas A.C. en Ciudad de México, ve una regulación laxa en la capital mexicana. “Es una regulación laxa, no tan estricta como en otros países y sin embargo ha suscitado reacciones polémicas”, considera el doctor en Estudios Urbanos y Ambientales por el Colegio de México (Colmex).
En la Ciudad de México son ofrecidas a través de Airbnb 17,432 viviendas completas, con un precio promedio de 1,612 pesos por noche, de acuerdo con el portal Inside Airbnb. El 33.3% de los anfitriones tienen solo una vivienda registrada en la plataforma, mientras un 30.7% tiene 10 o más viviendas. “Hay que ver qué está pasando: hay un mercado de personas que la hacen de anfitriones o hay personas que están especulando y han adquirido muchas viviendas”, apunta Rosales. Para el urbanista, la regulación de plataformas como Airbnb quedará corta si no es acompañada de regulaciones e inversión para producir vivienda accesible en la ciudad. “El problema no es Airbnb, el problema es que no hay una oferta suficiente de vivienda en la Ciudad de México. “(El de CDMX) es un modelo más permisivo donde se permite un mayor número de noches, los registros no son tan estrictos, no hay sanciones ni multas tan fuertes, pero es un problema también de la estructura y las instituciones que tiene la Ciudad de México, que no tiene por ejemplo una defensoría de los derechos de los inquilinos ni una Ley Inquilinaria”, sostiene. Rosales advierte retrasos graves en la regulación del suelo para vivienda en la ciudad, pues no se han actualizado los Programas de Desarrollo Urbano de las alcaldías en al menos 13 años, siendo alcaldías como Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo 16 años y Benito Juárez 19 años de su publicación.
Además no se cuenta aún con el Programa General de Ordenamiento Territorial (PGOT), siendo este un instrumento para planear la ciudad con visión a 15 años mandatado desde la Constitución capitalina que entró en vigor en 2017. “No hay los incentivos suficientes ni la movilización de reservas territoriales para la producción de vivienda social en la Ciudad de México”, dice el presidente de la Asociación Mexicana de Urbanistas A.C. en CDMX. Estos factores han contribuido a que el costo de la vivienda –incluyendo en renta– haya subido muy por encima de la inflación durante la última década en la capital, por lo que el especialista urge una regulación integral.
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